業主與買受人有什麼不同

買受人和業主既是相互區別，又是相互聯絡的兩個概念。對於房屋這個標的物而言，要想成為業主，前提是成為房屋買受人。先要基於《商品房買賣合同》的約定，作為合同一方的買受人，然後通過與出賣人履行合同，取得房屋的所有權後轉換成為業主。那麼，買受人何時成為業主，即取得房屋的所有權呢，我國《民法典》規定“按照合同或其他合法方式取得的財產，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外”;《民法典》規定，“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”從以上法律和規定看，買受人在接受了《商品房買賣合同》約定的房屋後，即發生標的物的轉移佔有，身份才由買受人變成為業主。

我國《城市房地產管理法》第26條規定：房地產開發專案竣工，經驗收合格後，方可交付使用。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《建設工程質量管理條例》第十六條規定，建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（1）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（2）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（3）有工程使用的主要建築材料、建築構配件和裝置的進場試驗報告；

（4）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格檔案；

（5）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。

根據上述規定，商品房交付必須是經驗收合格的，直觀的反映在應具備《建設工程竣工驗收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗收報告的內容，還反映規劃驗收認可檔案、消防驗收認可檔案、環保驗收認可檔案等許可檔案內容。開發商能夠取得該表，就證明房地產開發專案達到交付使用的標準，購房人可以安心接收入住。

1、竣工驗收

業主要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決開發商在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給業主。

2、支付違約金

業主明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋後，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支援，但業主有權要求開發商按照合同的約定完善房屋交付的條件，並讓開發商賠償因房屋不符合交付條件而造成的實際損失。

商品房買賣合同示範文字約定開發商於房屋實際交付之日起三十日內支付違約金，可開發商違約逾期交付房屋的，業主應當依合同約定的履行期限主張讓開發商交付逾期交房違約金。

對於開發商交房時而房屋不符合交房條件的情況，很多業主並不採取行動，只是認為開發商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同。