房地產成本構成

1、土地成本：土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費(城鎮土地)或徵地費用(農業用地)。

2、建安工程費：主要指建造建築物所發生的建築工程費用，設備採購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。

3、前期工程費：項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質勘察可根據工程量估算，三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費佔建安工程費的3.5%—6。

4、基礎設施建設費：建築物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常佔建安費的15%左右。

5、公共設施配套建設費：居住小區內爲居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。一般按規劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建築面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。

6、開發期間稅費：各地區不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。

7、其他費用：按當地有關部門的費率估算，約佔建安費的3%。也可以把此項直接併入開發期間稅費進行估算。

8、不可預見費：一般取1—7項之和的1%—3%，或建安費的2%-5%。

9、其他開發費用：包括，管理費用，開發成本的2%-3%。財務費用，爲了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其後各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。銷售費用，一般取銷售收入的3%—5%。

1、選定項目，簽定合作意向書;

2、初步確定開發方案，申報規劃要點;

3、申報、審批項目建議書;

4、編制項目可行性研究報告;

5、房地產開發項目立項;

6、繳納相關稅費;

7、房地產項目權屬初始登記;

8、施工。

根據《城市房地產管理法》第二十五條規定，房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。

第二十六條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。