認購協議和買賣合同的區別

1、目的不同。

商品房認購書是預約合同，即爲將來訂立商品房買賣合同爲目的而簽訂的合同，屬於前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是爲商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。

2、約定的內容不同。

認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。

3、簽訂的時間點往往不同。

認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商爲了能儘快回籠資金和穩定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證後或在現房銷售的情況下籤訂。

房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在於其的名稱，而在於其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定爲商品房買賣合同。

開發商與購房者簽訂《房屋認購協議書》的主要原因在於，被購房者選中的房屋，開發商就就需要爲購房者預留該房屋，並與之簽訂《商品房買賣合同》，若是購房者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那麼預留的作法會給開發商的銷售帶來影響甚至是損失。當然這是開發商的促銷的一種手段，簽訂認購協議會給購房者一定的壓力，使其儘快簽訂商品房買賣合同，讓買賣成交。

不少購房者在簽訂《房屋認購協議書》後，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發商達成一致意見，便要求開發商退還其交付的定金或訂金。那麼，購房者的要求有沒有法律依據呢?定金和訂金有什麼區別?

《商品房銷售管理辦法》規定，當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商應當向買受人返還所收費用。但這裏所指的費用，是指具有預付款性質的“訂金”而非作爲訂立合同擔保性質的“定金”。而且，具有預付款性質的“訂金”，只要當事人是在合法、自願的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。

因此在“定金”或“約定不予退還費用”的情況下，購房者很可能處於被動的地位，要麼接受開發商的不平等條款，要麼拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎籤《房屋認購協議書》，注意協議書採取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。