商品房預售價格和銷售價格如何確定

1、一般情況下，開發商在前期備案時會有一個預估價格，後期開發商在銷售的過程中可以根據市場適當調整售價，但那有一個限度和期限。比如說，在半年內你可以適當提高或下降10％，但是半年後，那就可以根據市場超出這個範圍，比如提高25％。那個預售價有點作用，但效果不大。

2、商品房價格主要由三大塊組成：一是土地成本；二是開發建造成本；三是利潤、稅費、銷售等費用。以目前的內銷商品來看，價格的構成要素絕大部分比重在前二者。基準地價根據商業、住宅及工業等不同的土地使用類別和十種地段制定了級差價格，開發商在不同地區取得土地的成本是不一樣的，這也直接導致了房價的懸殊差別。

1、城市規劃

每個城市在不同的時期對於城市的規劃重點都有所差異，城市規劃不是某個人說了算的，是按照經濟發展、人口增長而作局部或通盤調整，城市規劃對於房價的影響也比較大。比如增加新的可開發區域或允許對舊城區進行更新改造，這都是有利於房地產市場的發展的。

2、地段交通

我們都知道，房屋所處地段的好壞和房價的高低也是有很大關係的，因爲居住者的日常生活或者是上班工作都是離不開交通的，如果地鐵線路開工、通車，那麼一定會帶來房價的上漲。同時如果小區周邊各方面的商業配套非常齊全的話，再次出售就一定能賣出好價錢。相反來說如果這一地段周邊有不利因素，比如垃圾場、殯儀館等，會給房屋的價格帶來不利的影響。

3、房屋自身因素

不管是購買新房還是二手房的購房者，在選擇房屋的時候都要看房屋結構、樓層、戶型朝向這些因素，因此房屋的自身條件也影響着房屋的價格。戶型方正，家庭功能齊全，南北通透，樓層好，採光好，這些條件也會一定程度上也是提高房屋價格的因素。