商品房預售登記的作用

1、備案具有準物權效力：登記之前基於買賣合同享有債權，在登記後則享有對未來建成商品房的準物權，具有對抗第三人的效力。

2、具有物權效力：類似於預告登記，可以對抗第三人。

3、不具有物權效力：僅起備案的作用，不會產生對抗第三人的效力，不具備債權保全的對抗效力。

4、商品房預售登記至少能對抗一房二賣中的後買者，即如果商品房預售登記已經備案，如果開發商又將房屋出售給第三人的，而且辦理了房屋過戶手續，我認爲這個第三人就不能是認爲善意不知情的第三人，從而不受法律保護，先買受人可以申請撤銷該房屋過戶行爲。

1、交定金簽定“認購書”，到籤正式《商業房銷售合同》之間，一般會有5天到7天的期限，在這段期限，購房者無妨登錄房產處理局大衆信息網，查詢自己計劃購買單位的相關信息，如該單位是否可售，是否有約束出售等狀況。一同，在大衆信息網上，還能夠檢查合同模板。購房者可先了解合同上可能約好的相關內容。

2、承認單位產權清楚後，與發展商約好期限簽定《商業房銷售合同》。一些發展商在進行網上籤定合同前，會先將合同範本給購房者承認，如果購房者沒有疑議，再進行網上籤約。

3、網上籤約頁面是在房產處理局大衆信息網的“通明售房”分欄下，運用證書進入存案系統，點擊銷售單位，即會主動生成相應的合同模板。此刻，購房者必定要細心檢查合同內容，一般合同內容應包含銷售單位的根本信息、價格與付款方法、付款期限、發展商交樓期限、處理房產證期限等，並應對違約責任有清楚的闡明。

4、兩邊承認合同條款無需修正，即進行保存合同。在這一進程時，購房者設置購房口令。合同簽定保存後，可進行打印。提交存案，並打印《商業房存案註冊證明書》，兩邊簽字。