小區哪些車位是不能買賣的

1、地上停車位。小區的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位。

2、無約定的地下停車位。在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區裏的地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

3、已被公攤的地下車位。賣房子的時候已經把地下車位的面積分攤到每個業主的身上，並且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業主，就是重複收錢。這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬於小區的配套設施。

4、人防工程禁止開發商銷售。利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

5、銷售使用權超過20年屬於欺詐。消費者租賃車位，即所謂的銷售使用權，最長期限也只有20年，20年後是不受法律保護的。銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的，都是欺詐行爲，消費者可請求雙倍賠償。

1、用途不同

產權車位是開發商銷售給購房者的，購房者擁有車位的完整產權，車位所在的土地使用權是有使用年限限制的，年限與車位所在的土地使用權年限一樣長。購買的時候應該查看開發商的《土地使用權證書》，確認開發商拿到的土地使用期限。但根據規定住宅使用土地使用期限屆滿後自動續期。

人防車位不像產權車位一樣屬於出售給個人的車位，一般適用於一些人防工程，是指爲了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位於地下的防護建築，是國家強制要求配套的建築，禁止開發商銷售。根據現行小區規劃相關法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主擁有，開發商或者物業公司沒有出售的權利。

2、建築結構不同

人防車位和產權車位可從建築結構上來看，如果在地下室裏面劃分區域建設人防地下室，一般小區都被要求進行集中處理，那麼人防防護門(防護門和密閉防護門)圍合空間裏面的車位，那就肯定是人防車位。產權車位沒有什麼特別的地方，都是一般的車位形態，主要還是看開發商是否能夠辦理產權證書爲準。

開發商會根據事先設計的小區規劃圖來建造，在具體查看小區車位的時候，如果不能辨別出是否屬於人防車位，可以通過觀察小區規劃圖來分辨哪些是人防工程車位。一般情況下，開發商在報規劃的時候已經明確地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的產權車位，這些都很清楚。