影響房產評估值高低的因素有哪些

1、主觀因素：

（1、房屋利用率，房屋利用率越大，價錢越高。

（2、房屋樓層

①塔樓：中間層（6-15層）>高層（15層以上）>底層（5層以下）

②板樓：中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

（3、房齡

年代越新，房價越高。

（4房屋朝向

①塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>;西北>北

②板樓：南北>雙南>東西>東向

③除此之外，房屋的面積、戶型、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估值的高低。

2、客觀因素

（1、地理位置：房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。

（2、市場行情：房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的。

（3、前景規劃：城市的未來發展影響着房價的走向，同時也影響着銀行對房屋的評估值的高低。

1、成本積算法

即對取得土地的各項成本費用進行覈算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。

2、重置成本法

它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。

3、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產的各項條件相比較，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。

5、剩餘法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因爲房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。