出售農村房屋的效力是怎樣的

農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。理由是民法典將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關於加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規。根據上位法優於下位法，不能作爲認定合同無效的依據。

1、購房者主體資格合法

那農村的房屋現在還都是宅基地上修建的，農村房屋所依存的宅基地屬於農村集體成員所屬，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格

有關售賣房屋的人必須對自己所屬的財產有佔有、使用、收入和處分的權利。對於共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，並不能使房屋買賣有效。

3、購房者應當符合申請宅基地的條件

宅基地的申請是有條件限制的，農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的佔有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

4、通過村委會同意

買賣交易農村房屋還需要經過村委會的同意，這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。

1、農村房屋買賣過戶需要委託測繪配圖，委託評估，繳稅，申請填表，交驗書證，受理登記，權屬審覈，交費領證。所需要的證件有土地使用權證房屋所擁有權證、共有權證、買賣契約等，有些還需要其他的相關證明。買賣雙方須持本人身份證件親自辦理登記。如需委託他人辦理登記的，須出具經公證的委託書。

2、農村房屋如果有“房屋登記證”可以去房管局辦理過戶手續，如果是小產權房（沒有房屋登記證）交易屬於一般商品交易，對方是否具有房屋所擁有權或是否完全有用，是否是共同財產，如果房屋所擁有人均簽署了協議，並且協議已經公正處公正了，購房的金額符合市場價格（不符合的不算）是受法律保護的。