開發商如何計算樓面價

樓面價計算公式：樓面價=土地總價格/建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。(土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積)。

房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、淨利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。

開發商在拿地的時候必須根據容積率進行報建，審批後必須按圖施工，否則都是違建。而且違法建築被拆除後，政府是沒有補償的。

如果小城市拿地成本較低，房價定在樓面價的3-5倍都屬於正常範圍，大城市拿地成本較高，但是其他成本較低的話定在1.5-2.5倍的樓面價也屬於正常範圍。所以說樓面價只是房價定位的一個參考數據。

樓面價說白了只是開發商的一個成本覈算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考更多是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法。不管樓面價格乘以1.8還是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨着時間的推移變得沒有規律。

樓面價表明該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因爲商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作爲商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低，如果拿地成本較低而項目開發週期較長，那麼土地價值可能隨着時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。