未經備案的房屋買賣合同是否有效

未經備案的房屋買賣合同有效，依據我國相關法律的規定，房屋買賣合同並不一是要備案纔有效的，房屋買賣合同依法成立的就有效，但不備案的，辦理房屋過戶登記時可能受影響。合同生效要件爲：當事人具有相應的訂立合同的能力；意思表示真實；不違反法律和社會公共利益。

1、補充協議的效力優先於原協議書效力。因爲補充協議視爲對原合同部分更改。

2、根據您所述，此情形屬於賣方違約。根據合同與民法通則，您可單獨選擇以下方式之一維護您的合法權益：

（1、請求解除合同，要求對方雙倍返還定金，即返還您本金之餘再外加一部分作爲違約金。（法律依據是《民法通則》第89條第三款“接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。）

（2、要求繼續履行合同（即交付房屋），每延遲交付一日按日違約金千分之五計算。（不要小看這千分之五，它會是一筆大數目。計算方式是180w乘以0.5％的x次方。x即延遲的日期。自己算算吧）

（3、要求解除合同，返還定金，並按每延遲交付一日按日違約金千分之五計算。

（4、要求繼續履行合同，並要求對方賠償房款的20％。

（5、要求解除合同，並要求對方賠償房款的20％。

1、仔細閱讀合同條款

簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意各個細節，如果有不清楚的條款，可以要求中介機構或者賣方予以解釋。假如你覺得有必要修改或補充的，可以與對方協商處理，這樣在發生糾紛時纔可以將合同作爲依據，主張自己的權利。

2、儘量利用合同附件

一些賣家承諾贈送的設施等僅限於口頭承諾是沒有法律保障的，這時你不能因爲要面子或者怕麻煩而把這些約定一筆帶過，這樣的話，如果產生糾紛就無法保障自己的權益。所以，在簽訂房屋買賣合同時，一定要儘量利用合同的附件，將這些問題約定清楚。