房產指導價是怎麼定的

房產指導價指依照《中華人民共和國價格法》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和範圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。換句話說,就是政府根據它的權限和市場現狀,給出的強制性的價格範圍。

深圳是首先制定二手房指導價格的城市，後續的城市發佈二手房指導價格也是參照深圳市進行的，深圳市二手房指導價格的官方說明爲：深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網籤價格爲基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格（深圳住建局文件）。

主要的制定的的因素其實可以分爲以下幾個方面：

首先是過去兩年的成交均價，取該區域2年內成交均價的平均數，這個係數作爲參考，在二手房指導價格制定機制中所佔據的權重大約在60%-70%。

其次就是小區過去的成交活躍度，小區的整體成交度越活躍，指導價格就越接近小區的整體平均水平。如果是近幾年成交比較活躍的小區，指導價要比往年成交活躍的小區更加貼近市場價格。

然後就是小區房子的房齡和樓齡有關，購買二手房樓齡和房齡一定是個無法避免的因素之一，如果房齡太老舊了，和周邊的次新房來說，價格肯定有一定的差距。樓齡的因素在二手房指導價格中佔據大約10%的權重。

小區的品質也是一個重要的參考因素，包括地段位置、社區配套。如果是一個地段好、配套好的小區，在指導價格中也有有提現。如果是同一地段，電梯房的指導價格相對樓梯房要更高。這部分在二手房指導價格中佔據的權重約30%。

總的開始，，樓齡更新、換手率高、品質越好的小區，可能它的指導價就越貼近市場價格。

這些是深圳二手房指導價格的參考緯度，後續跟進的其他城市的參考緯度可能會出現一定的變化，覈驗的價格要根據不同的城市的相關政策來確定。未來可能會有更多的城市發佈二手房指導價格。