開發商是怎麼拿地的

1、依附行政。房地產開發商想要拿地的話，可以依託行政資源，進行建設改造。這裏所謂的行政資源是指政府的公共設施改造，具體包括：廣場改造、經濟適用房建設、棚戶區危房改造等等。

2、拍賣。房地產開發商想要拿地的話，還可以走土地拍賣的途徑來獲取土地。國家會把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，然後讓所有想要拿地的開發商一起到達現場，繳納一筆拍賣保證金，然後就可以參與土地拍賣了。但是一般只有最高價格纔可以競標得到土地。當然也要看拍賣策略，例如可以在逆週期的時候拿地，或者是避開高峯週期拿地。

3、收購。有的房地產開發商已經拿到整體地皮，但是沒有實力開發，或者是乾脆想要轉手，這個時候房地產開發商可以通過收購部分土地的方式和對方合作，拿到其中的部分地皮。有的甚至是直接將該公司收購合併，然後把該土地全部拿到手中。

4、招標。國家想要出讓某塊土地的時候，一般會發出招標公告給房地產開發商，房地產開發商需要製作標書參與競標，當國家對各個房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素進行綜合評定以後，就會決定由哪一個房地產開發商中標，並且會把結果公示出來。

1、前期的準備。

前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。

而《國有土地使用權證》由於開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。

劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由於未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。

目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬於這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉爲出讓土地。出讓的土地由於其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分爲：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。

2、建築施工階段。

建築施工階段是開發商委託建築公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，爲了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建築階段採用項目預售的方式對物業進行銷售。

3、銷售階段。

銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定着開發商的根本利益。銷售分爲預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件後進行銷售。由於預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。