房子小產權能買嗎

房子小產權理論上是不能買賣的。購買小產權房子的風險比較大，比如：不能貸款，不能過戶。由於土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理;易出問題，維權難;物業和其它權益得不到保障;購房者在購得小產權房後，一旦遇到政府徵地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

1、看房產證

(1)有沒有房產證

沒有房產證的房子要直接PASS。沒有房產證的房屋，一般是房主將其抵押或轉賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產證贖回，再給你。不要理他，讓他借錢把證贖回，再找你。

(2)看房主是誰

賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個籤的無效。

(3)查明房屋是否可上市

購房者在購買二手房時一定要看土地、房屋產權的關係是否明晰，有無遺留糾紛問題。如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產權受限制的情況存在，買房人在購買房屋後，將無法順利取得所有權，甚至可能造成經濟損失。

(4)看該房屋是否有房屋共有權人

如果房屋爲多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

2、看土地證

如郊區的房子土地的使用性質叫劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有註明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變爲出讓地，使用年限70年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價裏，由買家承擔。

3、去房管局覈實

如果，賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎麼辦?去房管局看看，順便搞清楚你看上的二手房的性質是什麼?是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。如果是這些住房，在轉讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律衝突。

4、新房查房屋產權

(1)五證

通過五證購房者可以瞭解房屋的真實信息和產權年限，五證齊全的房屋意味着開發商的資質和銷售資格均無問題。五證是指：國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售(銷售)許可證。

(2)土地出讓金

購房者還應該查看新房的土地出讓金繳納情況，因爲產權證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規劃面積是否有抵押等多種因素。