怎麼查商品房預售證

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查預售許可證查詢、房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

1、審查是否具備“五證”

購房人簽訂預售合同應當注意審查國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、開工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設單位、項目、建築面積是否前後一致，是否同與您簽約的發展商名稱一致您也需留心。

2、簽署合同文本

購房人應當要求發展商簽署由房管部門印製的或建設部推薦的合同文本，並查明代表發展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權委託書》。另外還應要求發展商在合同上加蓋公章。在簽約時必須認真閱讀合同文本，檢查確認所有內容。如果發現有很多您所關心的內容合同裏沒有體現，就應當馬上與發展商簽訂補充協議或特別約定。

3、明確違約責任

在預售契約中一定要明確約定違約責任，最好明確約定違約金的絕對金額；如約定按日計算違約金，則採用現行違約金標準爲每日萬分之四。

4、協商解決

對於可能出現的糾紛，買賣雙方可以採用協商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發展商要求購房人在簽訂正式的預售契約後再簽訂一個補充協議，兩份協議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應注意協調統一，以免日後的麻煩。

5、定金約定

有些發展商在購房人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據的，也是不公平的。並不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議購房人最好與發展商在協議中約定，若購房人得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作爲手續費等。

6、要留意關於物業管理條款

還有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求購房人在預售契約中承諾接受物業管理服務，並接受相關約束，這是對購房人的消費者知情權的侵害。因此，購房人應該將物業管理條款與預售契約分開簽署或另外設置條款確定物業管理的費用標準。

7、讓律師把關

爲了保證您的合法權益，您在簽署合同時最好能聘請房地產專業律師爲您把關，替您審查有關資料，提供有針對性的法律意見。