購房貸款是複利還是單利

房貸是按照單利計算利息。房貸還款，一般是按月來還款的，每個月還款把當月的利息給還完了，也就不存在利息加入本金計算下期利息的問題，所以不能說是複利。

所謂“單利”，即是指只有本金產生利息，本金產生的利息不會再產生利息;而“複利”則是指一個計息週期結束後，會把本金產生的利息也合併入本金內，然後重複產生利息，也就是俗稱的“利滾利”。

房貸利率是否每年都會發生變化，主要取決於當地的政策和市場情況，以及貸款銀行或貸款機構的規定。

若央行調整了貸款基準利率，那房貸利率就很可能會隨之發生變化。而有時因爲市場風向和政策的推行，銀行也會對房貸利率進行調整(不同地區的政策和市場情況不同，所以各地區、各銀行的房貸利率都可能不一樣)。

因爲借款人在辦理房貸、簽訂貸款合同時，一般約定的是浮動利率，所以借款人在還款的時候，並不是一直按照辦理貸款時的房貸利率來還的。利率發生變化後，借款人也會按照新的房貸利率來還房貸。而房貸利率若上浮了，那借款人的還款額也會相應增多。

當然，有的人可能簽訂的是固定利率，所以無論房貸利率怎麼變化，借款人都是按照當時約定的利率來還房貸。

1、等額本息計算公式：

月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩餘本金利息，後收本金;利息在月供款中的比例會隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

2、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率