房屋產權和使用權能夠分開嗎

房屋產權和使用權能夠分開。本來就是兩權分離的。但是《土地管理法》規定土地權利收回，地上依附的房屋產權、使用權應當一併收回。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

一般來說，房屋產權=房屋所有權+土地使用權：

1、房屋所有權

購房者對自己所購買的房屋是有所有權的，而我們這裏講的房屋所有權，就是指擁有該房屋的人可以獨佔性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有權屬於個人產權，是私有財產權的一種，沒有期限限制，只要房產沒有完全損毀就能一直享有(房產證裏是沒有期限登記欄的)。

2、土地使用權

我們都知道，房屋所在的土地是歸國家所有的，我們並沒有處置該土地的權利，個人業主只擁有該土地的使用權，沒有所有權，土地使用權則是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利。

3、土地使用權限

購房者買房時就是購買的該土地的使用權，而土地使用權是有使用期限的，一般來說，土地使用權限分爲40年、50年或70年不等。土地使用權在出讓時根據開發類型分爲不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高爲70年，工業用建築用地和綜合類用地最高爲50年，商用建築用地最高爲40年。

1、如果購買的是新房，還沒有辦理房產證，可以通過官網進行查詢，查詢到它的買賣合同。需要到開發商處獲得密碼，輸入合同號、密碼之後，就能夠查詢到你所在樓盤的購房合同，如果合同沒有問題，這樣的產權就是清晰的。

2、如果已經辦理了房產證，想要查詢它的真假，也可以帶上房產證，直接到房管部門去查詢。

3、如果想要查詢二手房的產權，也可以帶上相關的證件，就能夠查詢到成房屋產權人是誰，同時有沒有一些負債的情況，確保我們的二手房交易比較合法、公正。