法院拍賣房屋價格如何確定

目前，法院拍賣房屋價格確定的主要方式有以下四種：

1、與當事人(原業主)進行議價

一般來說，法院在拍賣之前應當以適當的方式去跟房屋雙方的當事人進行協商，並且當事人應在規定的期限裏面商議出來一個結果。如果其中一方當事人不配合議價或者跑路了下落不明，那法院可能會考慮採用其他的方式決定評估價。如果雙方當事人對議價結果達成一致，且合理合法，那麼這個議價結果就會成爲該房屋的參考價。

2、找房管局定向詢價

採取這種方式確定評估價的，法院會向房管局等機構提前出具詢價函，而且詢價函裏面會寫明要求、完成期限等事項。在接收到法院的詢價函以後，房管局(或其他機構)需要在指定的期限內出具詢價結果作爲房屋的評估價。

3、在司法網絡詢價平臺進行網絡詢價

目前可以進行網絡詢價的平臺並不多，僅有京東、工商銀行和淘寶三個渠道。這些平臺的都有自動生成評估價值的工具，只需要在這些平臺的拍賣欄目裏填好各項相關信息即可。

4、委託評估公司估價

如果想找評估公司進行房屋估價，法院會要求雙方當事人規定期限內在評估公司名單中協商出三家評估機構，並且確定好評估順序。如果雙方當事人沒有協商好或者有一方跑路了下落不明的，就會通過隨機搖號來確定三家評估機構及評估順序。確定好順序後，法院會向順序在先的機構出具寫清楚財產名稱、物理特徵、規格數量、目的要求、完成期限以及其他需要明確的內容的評估委託書，同時還會將已查明的財產情況以及相關材料交給評估機構。評估機構進行評估之後應當出具評估報告，評估報告應當載明評估財產的基本情況、評估方法、評估標準、評估結果及有效期等內容。

這也是目前我們看到法院採用的最多的方式，因爲通過評估機構的評估，我們可以更加直接通過數據去評估房產的價值，減少市場價格的誤差。

因爲根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%，所以法拍房的價格就很低。此外還有其他幾個因素。

1、政策法規決定價格低

從政策來說，舉一個例子，評估價爲100萬元的房子，保留價最低爲80萬元。如果這一次流拍，下一次重新拍賣，最高可以再降價20%，也就是64萬元。如果第二次拍賣還沒人買，那第三次就會直接以更低的價格變賣。

2、法院急需變現，急需結案法拍房變現性高

法院拍賣法拍房的目的是希望通過拍賣折抵價款，賠付給債權人，能夠儘可能快速的將債務償還。爲了達到較快的變現要求，所以趕緊賣掉，所以起拍價很低。

3、買方能掌握價格，太高就沒人買

商品房，賣個幾年，部分房地產商爲了多賣房價捂盤惜售，房子價格上漲的事例不勝枚舉。但法拍房的售賣是時間限制的，一般爲60天，如沒有競買者出價，流拍之後，第二次拍賣時還會出現降價的情況。一些標的價格較高的房地產法拍案，動輒上億的價格經常會出現流拍數次之後纔會成交，所以價格的主動權掌握在買方手中，價格要是太高就不買了。

4、法拍房有隱患也有風險導致買的人少

法拍房有一些隱藏的風險，也經常有被坑的新聞，正因爲有風險，所以很多人想買但又不敢買，導致購買人減少，從而競拍過程比較順利，沒有太多人擡價，這也是法拍房價格低的一個原因。