二手房是商品房嗎

二手房不完全是商品房。二手房的概念更廣泛一些，商品房主要就指的是具有經營資格的房地產開發商以及外商投資企業通過出讓的方式來取得土地使用權之後經營的住宅。而目前二手房是已經在房地產交易中心備過案，完成初始登記和總登記的，再次上市進行交易的房子，例如交易過的商品房，經濟適用房，還建房，安置房，公改房等。

1、一手房

一手房是開發商直接向業主出售的新房。需要特別注意的是，開發商將一手房出售給購房者的前提條件是：開發商需要取得五證二書。

“五證”即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。“兩書”指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、二手房

與一手房的交易條件不同的是，在二手房交易中，業主出售二手房的前提條件是：取得該房屋的房產的房齡。

如果購房者購買的是二手房，房齡偏老的二手房獲批的貸款年限都比較短。由於房齡偏老，實際價值評估會更加謹慎，若房齡超過20年，銀行很可能直接拒貸。

此外，一手房公積金貸款年限不超過30年，二手房貸款年限不超過20年，且樓齡和貸款年限相加之和不得超過40年。這種情況下，如果購買一手房則更容易獲批較長的貸款年限。

3、貸款人的經濟實力

一般來說，經濟收益相對較大、工作收入穩定的貸款人，銀行建議的貸款期限相對較短。如果是收入情況相對較差、經濟實力稍弱的貸款人，銀行會以降低還款風險以更長的貸款期限爲貸款人發放貸款。

當然，同樣價格的一手房和二手房，當一手房獲得更長的貸款年限也意味着每月還貸數額更低。