房屋所有權和土地使用權的關係

房屋所有權和土地使用權是兩個概念，沒有直接的關係。在權利性質上，土地使用權與房屋所有權是相互獨立的物權。土地使用權和房屋所有權是兩種不同性質的，不能相互替代的，各具價值的物權。

土地使用權屬於民法上的用益物權，是以取得物的使用價值爲目的的物權。而房屋所有權屬於自物權，也即所有權，可以一發對房屋享有佔有、使用、收益和處分的權利。並且國家把土地和房屋作爲兩類不同的資源和生產資料、生活資料，設立了不同的部門進行管理。

土地使用到期的，土地使用者需要繼續使用土地的，應當於屆滿前一年申請續期。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。

土地使用年限是從開發商取得該地塊的之日開始計算，即國家第一次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1、住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統一執行的土地使用年限爲70年。

2、工業用地(也就是人們常說的工廠、工業區)：全國統一執行的土地使用年限爲50年。

3、教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限爲50年。

4、商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限爲40年。

5、綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限爲50年。