房屋所有權和居住權的區別

1、房屋所有是擁有房屋產權證的，可以通過交易的形式進行轉讓。

2、居住權是隻有居住的權利，沒有產權證，無法買賣交易，更無法過戶。

3、居住權即使是永久居住權所但也並非是完全的所有權，它只能說明居住人享有居住的權利，而不是對該房屋進行繼承，抵押，轉讓或作價人股等處分行爲。

1、居住權作爲一種獨立的用益權制度，屬於物權，是一種他物權。由於居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人並無爲之有積極作爲的義務，故居住權屬於物權。同時，又由於居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬於他物權。

2、居住權的主體範圍限定爲特定的自然人。因爲羅馬法設立該制度的初衷就是：隨着“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。”故法人或其他非法人團體（如合夥團體）不可以成爲居住權主體，其主體範圍具有有限性。

3、居住權的客體爲他人的所有的建築的全部或一部分，還包括其他附着物。如中國物權法徵求意見稿就明確規定：居住權的客體爲他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能設立居住權。

4、居住權是因居住而對房屋進行使用的權利，也就是爲特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。居住權人只能把所取得的房屋用於生活需要，對房屋的使用只能限於爲居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業房等。但也有學者認爲當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

5、居住權具有時間性，期限一般具有爲長期性、終身性。這點也是居住權的一項重要特徵。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規定，則應推定居住權的期限爲居住權人的終身。這是因爲居住權是用來供沒有房屋的人居住的，所以權利人對房屋的居住權如果沒有約定的話，應當理解爲與其生命共始終。

6、居住權一般具有無償性，居住權人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱爲“恩惠行爲”。這也是由居住權的性質、本質而決定了其應當是一種無須支付對價的無償行爲，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低於租金，否則也就無設立之必要。

7、居住權具有不可轉讓性。在羅馬法中，“人役權是不能讓與的權利，但權利的行使則可以轉讓，如轉讓某年對某土地的收穫權。就人役權的性質而言，它不能與權利人相分離，故權利人死亡，其權利即行消滅。”目前，在中國，對居住權中是否包含租賃權，學者們意見還有紛爭。