做了抵押商品房能買賣嗎

做了抵押商品房不能買賣，《中華人民共和國擔保法》規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行爲無效。”

1、預售房抵押的條件是：抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房後，對所預購商品房享有權之期待權，購房人以預售的商品房作爲抵押，是對其享有的權利進行的處分。購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。

2、預售房抵押的條件是：商品房預售合同須爲有效合同，預售商品房抵押是以預購的商品房作爲抵押標的，要使抵押有效，預售人與購買人之間的預售關係合法必須有效。若預售行爲違法無效，建立在此基礎上的抵押行爲無效。預售商品房抵押須辦理抵押登記。規定當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。

1、確認開發商已經取得商品房預售許可證

根據我國法律規定，沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。

2、確認開發商制定的格式條款是否公平

對於商品房預售的一般情況，開發商通常會制定針對大多數購房人都適用的格式條款，作爲將來與購房人簽訂預售合同的依據。

購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發商磋商，並將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。

3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任

開發商遲延交房的責任主要分爲遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外，還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

4、明確約定抵押權的處理方式

爲籌集建設資金，開發商的預售商品房往往設定有土地抵押權或在建工程抵押權。因抵押權的權益具有法律上的優先性，若處理不當，會對購房人最終行使和享有預售合同的權利帶來很大障礙和困擾。

5、明確面積誤差的處理結算辦法

預售合同約定的面積一般爲按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。爲了避免日後發生糾紛，購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差後的處理方法；

6、及時辦理相關登記手續

商品房預售合同簽訂後，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前後後有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利，也是購房人的義務，對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。