商品房預售制度什麼時候開始的

現行的商品房預售制度起始於1994年，並在《房地產管理法》和隨後發佈的《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確；預售制度初衷是通過縮短房地產企業資金迴流的週期，來緩解房地產行業的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。

第一，預售的商品房必須是作爲商品房項目建設的房屋，而不是政府批准的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特徵。

第二，預售的商品房是處於特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處於正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

第三，預售的商品房，必須是客觀存在，並正處於正常的施工建設狀態。即作爲商品房，在竣工交付前卻並非現實存在。因此，作爲正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、並非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特徵。

第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成爲商品房預售的買方。

第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批准的商品房預售許可證，並將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。