房改房變更商品房流程

房改房變更爲商品房需要具備房屋所有權證，並按照規定付清房款、支付公攤面積價款和繳納完國有土地使用權出讓金，這時房產就可以自由上市交易，自然也就成了商品房。但是需要注意，部分房改房無法轉化爲商品房，比如說部隊、保密單位和教育部直屬高校的房改房不能上市交易，無法轉化爲商品房。

1、概念不同

首先按照的概念不一樣，房改房是國家對於職工工資當中沒有包含住房消費金的一種補償，它是一種住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不是由市場提供關係人決定的，而是由政府根據實現住房保障性體系原則決定的，它是以標準價或者成本價出售的。但是相對於商品房而言，商品房的價格就是由市場供求關係決定的，而且它的供需關係以及價格也是由其市場性決定的，這就是兩者根本性的差距。

2、產權不同

房改房的產權在你們居住了一定年限之後纔會獲得100%的產權，但是作爲商品房不一樣商品房子買斷之後就會獲得100%的產權。產權人對於房產具有處置權，而且在買賣的過程當中也不需要提供什麼其他的手續，但是作爲房改房來講在買賣之前還要補土地出讓金補差價這些流程都是要有的，如果這些手續不準備的話那這個房子就交易不了。

3、過戶流程不同

從過戶流程上來看，房改房如果需要出售的話必須要當地的房地產交易管理部門提出申請，接受審查，雙方在房地管部門提出申請手續之後符合上市條件的房屋，纔可以辦理過戶手續。對沒有產權或者部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況是拒絕申請，禁止上市交易的。但是作爲正常的商品房來講就可以直接交易也並不需要什麼申請。

4、稅費繳納不同

稅費的繳納上兩者基本上是一致的，但是房改房它跟商品房的稅費構成是不一樣的，需要再繳納土地出讓金。正常的商品房在過戶的時候不需要繳納土地出讓金，這也跟這兩類房子的土地性質有着直接的關係。

5、貸款額度不同

房改房的貸款額度跟商品房的貸款額度也是不一樣的，房改房主要額度受限存在於他的土地性質以及土地年限上，房子的房齡也會對其受一些影響。相對於商品房來講會比房改房年代更新一些，他的貸款的成數以及額度就要比房改房都要高，而且承做這種類型房屋的貸款的銀行也會比商品房要少。