公寓房與住宅房的不同在哪裏

1、產權年限：

住宅房的用地性質是居住用地，產權爲70年。公寓房的產權有70年、50年和40年。

公寓大致可以分爲三種類型，分別是普通公寓、商務公寓和酒店式公寓。其中普通公寓的用地性質爲居住用地，產權爲70年;商務公寓的用地性質爲綜合性用地，產權爲40年或50年、酒店式公寓的用地性質爲商業用地，產權爲40年。

2、購房貸款：

公寓屬於非普通住宅，一般情況下都是不限購的。若是購買普通住宅的話，通常就會有諸多限制，比如需要提交社保或者個稅證明等。

3、落戶要求：

購買普通住宅，除了一些城市有特殊規定之外，只要房屋面積或者總價達標，或者符合當地的規定，通常都是能夠落戶的。

但是，公寓是不能落戶的，只有70年產權的普通公寓可以落戶，但也需要符合相應的條件。如果不能落戶，對於家中有學齡兒童的家庭來說，無論購買的房產離學校多近，都無法享受就近入學。

4、繳費標準：

40年或50年產權的公寓，不可以使用明火，沒有通燃氣，做飯只能使用電磁爐，而且是商業用電用水，居住成本高，物業費也比較貴，一般在4元每平以上。普通住宅爲民水民電，物業費相對也比較便宜。

5、戶型設計：

公寓的戶型面積比較小，沒有特別明顯的功能分區，多爲全裝修的房屋。普通住宅的戶型面積適中，功能分區明顯，符合《住宅設計規範》。

公寓的缺點：

1、稅費高，嚴重超出住宅出讓稅費，且沒有優惠政策(不管多少年，稅費要一樣付)。

2、產權年限短，本身的產權只有40年，實際買到的時候不會到40年(產權要從拿地時間開始算)。

3、生活成本高，商水商電價格爲住宅水電的兩倍，物業費比同等地段至少上浮30%(數據不準確，可能高也可能低)。

4、不能落戶，沒有學區(部分城市可公寓落戶上學)。

5、可動用的槓桿小，首付比例高(商業地產首付比例50%，利率一般要上浮30%)。

6、同等位置，價格低，升值慢(住宅大漲，公寓小漲，住宅小漲，公寓持平，住宅小跌，公寓完全賣不出去)。

7、梯戶比高，居住人員多且雜(3梯10戶，4梯12戶，6梯24戶，住宅一般是1梯1戶，1梯兩戶，2梯3戶，2梯4戶)。

8、公攤大，得房率低(公攤普遍在30%以上，普通住宅公攤一般在30%以內)。

不洗缺點，沒得洗，這篇文章也不是想給大家推薦公寓，只是不想大家一竿子打死這種產品。

公寓的優點：

1、不限購限貸，對於很多年輕人來說，想要有一套自己的房子，得滿足很多要求，公寓這種產品，有錢就行。

2、不佔用住宅貸款名額，商業產權的物業和住宅產權的物業貸款是分開的，不管買多少套公寓，都不佔用住宅貸款名額，也就是說，仍然能夠享受首套房的貸款政策。

3、總價低，比同等位置的住宅在單價上明顯低很多，再加上本身面積比較小，總價很有優勢。

3、比住宅容易出租，回報率較高。年輕租戶更願意去租獨門獨戶的房子，即使多付一點錢。

4、位置一般比較好，公寓的位置一般選址都不錯，要麼是再優質地段，要麼是這個地段有特點。不然賣不出去。

5、拆遷賠償比例比較高，按照商鋪的賠償比例走1:3，但是很少有開發商願意拆掉公寓樓來新建，成本太高不划算。