買房還貸能力怎麼計算

1、計算首付能力：計算自己的首付能力時，一定要加上房屋的裝修費用，因爲你不可能住在毛坯房子裏。

2、計算月供能力：如果你是貸款購房，你每月的月供應該控制在你月收入的30%左右，因爲你不但要考慮到貸款利率上升的因素，還要考慮到你收入減少的因素。此外，你在貸款購房時，最好預留出一年的按揭款。

3、計算養房能力：養房的成本包括物業費、供暖費、24小時熱水費，如果你購買的房子距離上班地點很遠，你還要考慮到交通費用。

技巧一：房貸轉按揭

房貸轉按揭，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然後重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。

現在大部分股份制小銀行爲積極爭取客戶，更加願意當然，轉按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行爲了吸引客戶，特意推出“低成本轉按”服務，比如可以免掉“擔保費”這項最大頭的費用，其餘剩下的費用大概千元不到。

技巧二：按月調息

前幾年，不少商業銀行推出了固定利率房貸業務。由於固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優勢就立即顯現出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉爲浮動利率才划算。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。

一些銀行推出了“按月調息”方式，目前利率處於下降通道，客戶如選擇“按月調息”，則可在次月享受利率下調的優惠。

技巧三：公積金轉賬還貸

在申請購房組合貸款時，一方面儘量用足公積金貸款並儘量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受範圍內儘可能提高每月商業貸款的還款額。

這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供後，餘額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。

技巧四：雙週供省利息

每月仍然償還同樣數額的房貸，但是由於“雙週供”縮短了還款週期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味着在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小於按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的週期被縮短，同時也節省了借款人的總支出。

貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對於工作穩定，收入穩定的人，選擇雙週供還是很合適的。

技巧五：提前還貸縮短期限

理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因爲不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大於利息，那麼提前還款的意義就不大。

此外，部分提前還貸後，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因爲，銀行收取利息主要是按照貸款金額佔據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。

假如貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。