容積率是怎麼確定的

容積率是由政府部門確定的，在土地出讓時政府部門會限定該地塊的容積率的區間，開發商建設的項目必須要符合這個標準，結合土地用途，實際上也就是城市規劃的一部分。具體容積率的確定要等房子全部建成以後才能計算出。

不過對於購房者來講，由於住房營業稅爲賣方繳納，因此可以在購房時選擇容積率低的小區，這樣入住以後會感到環境非常舒適。一般普通住宅小區的容積率在1.0-1.2之間。在同等條件下，房價越高，容積率越低，居住舒適指數越低。容積率過高就不建議購買了。

對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。所以你說容積率大好還是小好高好還是低好?對購房者來說容積率低房子更好，對賣房者來說容積率高享受不到免稅優惠。

1、人口密度

容積率較高的小區就意味着小區內的房子很多，小區內居住的人口密度大，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。

2、內部規劃問題

如果一個小區內的容積率過高，那麼相對應的綠化也會減少，因此會造成樓間距過小、小區內道路狹窄以及停車位不足等，從而影響生活品質。